2020年，“破纪录”“高价地”再次被推上话题中心。

 
7月2日，成都地价纪录更新至20700元/㎡；截至目前，今年成都已诞生20宗万元地块（涉宅地块，下同），其中，成交楼面价超15000元/㎡的占到10席，作为对比，土地市场“大爆”的2017年这个数据是4席。

PS：


统计范围：大成都（暂未统计简阳）招拍挂涉宅地块（含纯住宅、住兼商、商兼住）；
统计时间：截至2020年7月6日
备注说明：万元地即成交楼面价破万地块，且本文所涉楼面价均为名义成交楼面价（未计算移交、配建等隐性拿地成本），这里所指地价均为成交楼面地价。


“刷纪录”：从6年到1个月


根据锐理数据RAP系统统计，近十年成都最高成交楼面价纪录（涉宅地块，下同）曾七度更新，从11009.61元/㎡到20700元/㎡，涨幅近100%。
 

（2010年至今成都涉宅地块最高成交楼面价更新情况）

2010年9月，天府广场一宗仅4亩的住兼商地块拍出，成交楼面价11009.61元/㎡，将成都地价首次带入“万元时代”。
 
而这一纪录保持了近6年。
 
直到2016年3月，太行瑞宏以楼面价12000元/㎡拿下现在的金沙城用地，这一纪录才被打破。同一年，成都诞生了5宗万元地，溢价率全部超过100%，“限价熔断”机制登场。
 
真正的“分水岭”发生在2017年。
 
延续2016下半年以来的火热态势，这一年成都市场迎来“爆发期”，共有32宗万元地块陆续问世，最高成交楼面价更新至17200元/㎡，近郊五区地价相继破万，多个外来房企敲开成都市场大门，人才公寓用地、竞移交租赁租房/人才住房等游戏规则登上历史舞台……
 
从12140元/㎡到17200元/㎡，用时不过5个月。
 
2019年则是“刷纪录”的一年。德商地块、禹洲地块、金雁地块、华发地块轮番问鼎地价TOP1。
 
从17200元/㎡到18400元/㎡，用了2年；从18400元/㎡到19800元/㎡，只用了2个月。

 一年后，20700元/㎡站在了成都地价的最高点，下一次“超越”会是什么时候？


当然，“刷纪录”不仅仅发生在纵向的时间上。


截至目前，2020年成都21区市县中，高新区、锦江区（加上7%的移交比例）、成华区、天府新区、新都区、龙泉驿区等多区最高成交楼面地价更新。

 

如今，大成都地价前三甲区域依次为高新区、锦江区、青羊区，天府新区成功跻身第四位，近郊中龙泉驿区赶超双流区，以成交楼面价15950元/㎡登顶。

 

截至目前，与去年相比，成都成交楼面价TOP10已经大幅洗牌，其中2020年诞生地块独占5席；而2017年的TOP1已只是现今前十梯队的门槛线。

 

（成都成交楼面地价TOP10）



万元地：从一年5宗到半年20宗


地价不断摸高，万元地数量水涨船高。
 
锐理数据统计显示，2016年以来成都共诞生万元地块112宗。受政策端与供应端影响，尤其是5·15限购“紧箍咒”落下，2018年地价相对“温和”，万元地块“产出”不多。

抛开这一点来看，成都每年“出厂”的万元地块数量呈上升趋势。2016年大成都全年共诞生5宗万元地，2020年仅半年，这个数据已达到20宗。
 


从万元地分布区域看，则是“冷热不均”，这与土地供应量有关，也反映着各区开发热度与市场预期程度。
 
根据锐理君梳理，成华区以包揽20宗名列第一，天府新区以18宗紧随其后，高新区与青羊区则分别以14宗并列第三。

近郊中，双流区与龙泉驿区分别以8宗、6宗领衔，而这正与目前成都向南向东发展相匹配，温江区则以1宗垫底——2017年破万后，这个纪录一直保持至今。
 


当然，如果将移交租赁/统筹住房等配建纳入地价成本，万元地的数量还应当再做加法。



地价TOP5：门槛线从5000到17299


调取成都近十年各年度成交楼面价TOP5数据，锐理君发现： 


①以2016年为界正好形成两个周期。在此之前，楼面地价的计量单位是“千”，此后，则全部为“万”。十年时间，门槛线也由5000元/㎡“变身”为17299.47元/㎡。

②“登顶次数”最多的是武侯区，共4次，其次是锦江区，共3次。

③在榜单中，高新区出现次数较多，但直到2020年才以20700元/㎡高调问鼎。

④2020年高歌猛进的天府新区最终以17299.47元/㎡首次上榜，成为非主城区域中第一个入围者。

⑤2018年的最高成交楼面价15940元/㎡，甚至排不进2019年成交楼面价TOP5，也早排不进现阶段成都成交楼面价TOP10了。



拿地者：从头部房企到中小型房企


2020年成都土拍市场高潮迭起，参与者众，二三十家房企围猎一宗地的情形时有出现。

但有意思的是，选择拼进后半场的往往多是中小型房企、外来房企（主要以一线城市及东南沿海城市房企为主），而少见头部房企或成都深耕房企的身影。
 
譬如分别以楼面价17299.47元/㎡、15937.76元/㎡拿下天府新区两宗地的德信，以楼面价17100元/㎡落子高新的北京天恒……都是今年高调入蓉“新军”
 
而这一现象同样适用于2019年，刷新成都地价纪录的禹洲、华发等均为首进成都。
 

（部分拿地房企在蓉拿地价格与2019年全国销售额对比/销售数据来源于克而瑞）
 
从企业规模上看，目前成都成交楼面价TOP10地块中，拿地房企2019年销售额（全国范围，下同）均未突破千亿。

实际上，根据克而瑞数据显示，2019年销售金额进入千亿规模的有34家（全口径下），但他们基本没有入账成都典型高价地（楼面价15000元/㎡+地块）。
 
从这一层面看，成都市场新竞争格局正在形成。
 
当然，这些房企敢于出价、激进拿地并非无缘无故。
 
一方面，现阶段融资环境宽裕，“有钱可花”，高价拿地固然存在风险，但有“粮”就有生机，不拿只能等着被“饿死”。
 
另一方面，成都市场容量、城市潜力、向好预期给了房企极大的信心。譬如2019年成都GDP在大陆343个城市地区中排第七，并再次蝉联新一线城市榜首，人口流入量也在各大城市中名列前茅——自人才新政实施以来，已累计落户35万余人……
 

（图源见水印）


✎ 写在后面 


高价地是市场的产物，大量的高价地则是时代的产物。它们推动着市场进程，也催化着产品迭代升级；但稍有不慎也会成为“烫手山芋”，成为企业负重前行的大包袱。
 
☞ 高价地“成群结队”出现，竞争加剧是必然。
 
统计显示，2016年至今大成都诞生的112宗万元地，公布案名的约62宗，其中入市的不足50宗。换言之，成都的万元地绝大部分还在入场的路上，它们的出路大概率仍是高端、TOP系；当竞品不断涌入，所谓的高端购买力势必会被分流，收割市场的难度只会有增无减。
 
☞ 高价地对应高端产品，长开发周期是常态。
 
众所周知，高周转模式一般不太适用于高端豪宅项目。过去一年多成功跑量的高改项目，如德商迎晖天玺、保利两河院子、恒大中央广场二期云门等，综合性价比较高是重要原因，而更多项目仍要经历较长开发及去化周期。
 
锐理君曾在去年一篇刊文中做过统计，统计范围内的26个已入市万元地项目，从拿地到首次开盘，平均入市周期16个月，其中有20个项目入市周期超过1年，近三成入市周期超过20个月，最长入市周期长达28个月。
 
资金久不回笼，对很多房企来说，难免出现“供血不足”。
 
☞ 考虑到限价与购买力双重因素，利润大小是未知数。
 
“地价效应”会传导至房价，但影响产品价格的因素却不只地价。
 
截至今年上半年，2019年以来成都共有177张预售证单价突破2万，其中15张预售证单价突破3万。从已入市万元地块来看，房地价差范围从几千到2万不等，但如果将移交配建成本、长周期运营成本纳入计算，利润大小可能只有房企“冷暖自知”。
 
有数据显示，2019年第四季度，恒大杭州一地价高达3万项目，最终首批次房源价格以3.85元/㎡入市，而此前有人计算的保本价是5万左右。

显然，房企为回笼现金流，出现亏本销售情况并非不可能。



无论愿意与否，“高价地”现象正逐渐成为常态，与之对应的是，住宅市场产品与价格生态体系也正在重构。


文|小白龙
出品|锐理数据总部新媒体中心


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